房地產銷售合同
房屋交接時應該注意哪些問題?
時間:2013-05-16來源:上海二手房法律網瀏覽次數:2299
案情介紹:許太太在購買上海徐匯區一套高檔住宅時,通過中介將整個交易過程完成,并在中介的陪同下與原房東方辦理了過戶與交房手續,當許太太認為一切順利時,拿著鑰匙來到自己的新房,滿心的歡喜卻變成憤怒,只見房屋中的浴室里原有的按摩浴缸被拆了,浴室里一片狼籍,憤怒的許太太給中介打電話,中介的業務員趕過來一看也覺得莫名其妙,馬上和原房東聯系,原房東卻理直氣壯地說了一句讓許太太吐血的話:“是我撬掉的啊,可是按摩浴缸我本來就要的啊,我并沒有要送給客戶啊,我自己要的啊!”聽到這些,許太太差點昏過去,氣急敗壞的揪住中介公司的業務員要求追究責任,中介公司的業務員只好陪著她去找原房東,可原房東卻很明確的告訴她:“我并沒有說送按摩浴缸啊,而且房屋所有交易步驟已經全部完成了,交房交接書也已經有了,我再也沒有義務去和你們搞這些了!”聽到這,中介和許太太就明白過來了,知道許太太只能自認倒霉,肯定是沒法再進行追索了。

案情分析:在房地產買賣過程中買賣雙方達成購買協議并辦理完所有交易手續后,最后的一個重要程序就是交房。對大多數人來說會認為交房只要原房東方將房屋的鑰匙交出來就可以了。

其實所謂交房從完整意義上來說包括的內容很多,除了交鑰匙外還包括其他方面,如水電煤的結算和更名、物業更名、維修基金的結算等。

包括:一、應進行水電煤抄表,并計算金額,確定上下家各自承擔的份額:上下家應在雙方交接房屋時作好此項工作,以免交房后雙方就這些小費用產生扯皮。同時也要辦理這些的更名手續,由于現在上海的水電是依附于房子存在的,一旦房子產權轉移,該房屋中的相應水電設施也必然轉移,不需要變更戶名,但煤氣不同,它還是有戶名的,如果戶名不更改,原房東可以憑原安裝煤氣的單據將煤氣設施移走,現在的產權人只能重新花錢申請煤氣設施,因此在房屋交易結束后交房時買賣雙方不要忘了辦理煤氣的更名手續;

二、應辦理有線電視的結算和更名手續:買賣雙方在房屋買賣交易后一般不會忘了結算水電煤的相關費用,但對有線電視往往會忽視掉,其實有線電視和煤氣一樣,在安裝時有一筆初裝費,也不是依附在房屋上的,有戶名,可以變更戶名,而且現在大多的有線電視費的繳納有滯后性,很可能原屋主推遲了很多的有線電視費沒有交,所以在交易后交房時除了對有線電視的費用進行結算外還不能忘了進行有線電視的更名手續。

三、應辦理維修基金、物業管理費的結算和更名手續:除了上述費用的結算外,房屋交易后還有維修基金和物業管理費的結算,而維修基金由于數額較大,大多的買賣雙方都會注意到這個問題。結算和更名的手續一般不會忘記。但物業管理費由于數額不大,很多買賣雙方都會忽略掉這個問題,往往忘了辦理結算手續和更名手續,其實在交房的時候一定不能忘了辦理物業更名,因為如果房屋辦理完過戶等手續后,物業更名卻沒有完成,由于現在房屋大多以物業公司管理為主,以前的那種居委會管理的方式在這種新式商品房模式里不多見,而物業公司作為公司管理來說,以服務為主,原始的人際管理在物業公司這種以贏利為目的公司來說不可能提供以前那種人性化的服務,對物業公司來說,它的管理只能依從它所登記備案的標準而來,如果物業登記中沒有新業主的記錄,讓物業公司如何提供相應的服務??

四、辦理相關的戶口轉出轉入手續;前幾年上海的房屋轉讓時客戶對戶口問題很關注,因為當時市場上成交的大多為小標的房產,十幾萬的情況很多,成交都集中在純上海本地人,而上海本地人都比較重視戶口,特別是前幾年上海拆遷情況多,經常拆遷補償是以房屋內戶口為準的,房屋內有戶口的人越多賠償的越多,所以以前買房不一定是買房,很多是看中房子要拆遷買戶口呢,所以忘記戶口遷出遷進的比例比較小,現在由于投資客太多,對投資客來說根本不存在戶口的遷進遷出問題,所以戶口問題往往被忽視,由于投資客不在乎戶口問題,等到投資客再出售時往往也會忽視戶口問題,可對買房自住要遷戶口的人來說,就會發生麻煩,由于前手是投資客,沒有辦理相關的戶口遷出遷入手續,前前手的戶口尚留在房屋中,買家想要遷進戶口,還必須找到前前手讓他遷掉戶口,自己才能遷進,麻煩不說,能不能找到原房東還是另外一回事!所以不論是為了自己也好還是為了以后賣出方便也好,一定不要忘了將戶口問題解決掉;

五、交房交接書:對很多買賣雙方來說,在交接了上述事項后往往會忘了簽房屋交接書,通過大型中介公司,可能會簽交房交接書,以確認買賣雙方的最后交房行為。交房交接書其實是個雙刃劍,簽和沒簽往往會達成不同的后果,像本案中的許太太,如果沒有簽房屋交接書,則許太太可以否認原房東的交房行為,要求原房東按原買賣合同中約定的相關條件進行交房,即使當時的買賣合同中沒有約定送按摩浴缸,許太太至少可以要求原房東給一個完整的固定裝修,可現在是因為在雙方辦理過戶手續后,許太太自己要求中介和房東協商早日拿房,房東答應只要許太太早日將錢款交給他,他就答應在收錢當日將房屋鑰匙交給許太太并答應在拿到錢以后三個工作日內搬離。在雙方如此同情達理的協商過程中,達成一致意見,許太太催促銀行早日放貸,并將錢交給了原房東,原房東也遵守承諾當場將鑰匙交給了許太太并在第三天后搬離了房屋,在房東將鑰匙交給許太太同時,房東要求許太太簽收了一張收條,對水電煤抄表結算,并對物業管理費等事項進行了結算,由于雙方覺得所有事情都完成了,就在中介的安排下簽訂了交房交接書,對雙方已交接的事項進行了一系列的確認。本來這是一件很好的事情,雙方對相互的權利義務再次確認了,可錯也就錯在這份交接書上,在這份交接書寫了這樣一句話:“甲方(出售方)已將該房地產及《買賣合同》附件二所列之附屬設施、設備交付乙方(買受方)。經乙方驗收后,認為甲方的交付行為完全符合《上海市房地產買賣合同》所規定的交付時間、條件及標準,乙方同意接受”,根據這份交接書,許太太作為買受方已經接受了原房東的交房行為,且對有關附屬設施、設備已經確認無誤,有了這份東西,許太太再去找原房東追究責任就沒有任何意義了。其實本案中許太太所有的行為應該說都是規范可行的,錯就錯在提前簽了房屋交接書,在簽了房屋交接書,拿了鑰匙后還讓原房東住了幾天,其實完全沒有必要去先拿鑰匙后拿房還簽了交房交接書,實際簽了交接書就應該拿好鑰匙,雙方校驗設備后就應該將房屋占有權轉讓,而不應該在沒有正式交房之前就簽訂了相關交接書,遲點簽房屋交接書對買家來說有利無害。當然并不是說簽房屋交接書比不簽房屋交接書好,其實一個完整而又有保障的交房行為,應該以房屋交接書作為終止,沒有房屋交接書,如果買家反悔,對一些設備問題再事后進行扯皮對賣家來說就不利了,而且如果賣家在交房中有些問題,沒有房屋交接書,以后的糾紛又該多了。

綜上所述,買賣雙方辦理房屋買賣交易,千萬不能忘了辦理一系列的交房手續,也不要忘了在所有交房手續辦完后簽署交房交接書!
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