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保險代理公司與銀行房屋租賃合同糾紛案——如何正確把握合同解除的條件
時間:2013-05-16來源:本站原創瀏覽次數:3458

                                                                  保險代理公司與銀行

 房屋租賃合同糾紛案

          ——如何正確把握合同解除的條件

【編者按:法諺云,“民法乃萬法之母。”本刊推出“民事案例評析”專欄,每期向讀者闡釋一個民事案例,旨在讓民警透過案例評析,學習和掌握民事法律規定,準確理解和把握刑法、治安管理處罰法等法律所保護和調整的社會關系與民事權益,正確區分和處理公安執法中遇到的“民、行、刑”法律關系,進一步提高民警的執法辦案水平和執法質量。】

 

一、基本情況

原告YNS市CZ保險代理有限公司,因與SY銀行WV支行發生房屋租賃合同糾紛,雙方協商無果后,原告向TH區人民法院提起訴訟。TH區人民法院于201097日立案受理后,依法由審判員黃XX獨任審判,被告于20101027日提出反訴,法院于20101112日公開開庭對本訴和反訴進行了合并審理。

原告委托代理人張XX(特別授權代理),FLN律師事務所律師,被告委托代理人曹XX(特別授權代理),該行職工,委托代理人茍XL(一般授權代理),DBS律師事務所律師,到庭參加訴訟。

二、訴訟請求

原告訴稱:2005928日,原、被告簽訂了房屋租賃合同,合同約定:由被告將位于YNCE市春江路886號的綜合業務樓裙樓一樓,出租給原告使用,出租房屋建筑面積為200平方米,被告保證該房屋的權屬清楚,如出現糾紛,由被告處理。原告遂按照合同約定支付租金及其相關費用后,對該房屋進行了裝修,并使用一直到起訴之日。被告為了解除該租賃合同,在201083日至201084日強行采取了斷電措施,嚴重的影響了原告的合法經營,對原告造成了重大的損失;被告還于201089日單方面發函要求原告于2010930日交回該租賃鋪面。為維護原告的合法權益,特訴至法院,請求判令:1.被告繼續履行原、被告簽訂的《房屋租賃合同》;2.被告停止侵害、賠禮道歉;3.由被告承擔本案的訴訟費用。

被告答辯并反訴稱:原、被告簽訂的房屋租賃合同對租金的約定顯失公平,且原告長期拖欠租金27000元,不按時交納水電費,現原告已重新租賃房屋辦公,公司住所地已變更,原告租賃房屋用于經營的目的不能實現,原告屬非法經營,加之房屋所有權人YNWL單位要求收回房屋,原、被告所訂立的合同無法繼續履行,為此特提出反訴,請求判令:1.解除原、被告簽訂的《房屋租賃合同》;2.由原告支付拖欠的租金27000元;3.原告承擔本案訴訟費。

原告針對反訴辯稱:原告未拖欠被告水電費及房屋租金,原告也不存在非法經營的行為,房屋所有權人向被告發函要求收回轉租房屋,此函對原告不具有約束力,原、被告之間簽訂的《房屋租賃合同》合法有效,應繼續履行,不同意解除合同。

庭審中,原告針對其訴請主張及反訴辯解向法庭提交如下證據材料:1.《房屋租賃合同》、《房屋租賃補充合同》各一份,欲證明原、被告存在租賃關系,房屋租賃合同合法有效;2.房屋所有權證一份,欲證明房屋產權合法;3.函件一份,欲證明被告要求解除合同的事實;4.公證書三份,欲證明是被告不收取租金,不是原告不支付或拖延支付租金。

經質證,被告對證據1234的真實性無異議,但稱是房屋所有權人YNWL單位發函要求收回轉租給原告的鋪面,認為證據4不能證實原告主張,因原告未按合同約定的年租金108000元的標準支付,故被告才拒收。

庭審中,被告針對其本訴辯解及反訴主張向法庭提交如下證據材料:1.1999年77日的《房屋租賃合同》一份,欲證明YNWL單位將位于CE市春江路886號綜合業務樓一樓出租給被告使用,使用面積為495平方米,租金每平方米120元,年租金712800元,租期20年;2.2005年928日的《房屋租賃合同》一份,欲證明被告將CE市春江路886號綜合業務樓裙樓一樓200平方米的房屋轉租給原告使用,租金每平方米45元,年租金108000元,租期為15年;3.《房屋租賃補充合同》一份,欲證明原、被告約定第一年租金優惠2個月,第二年租金優惠1個月;4.房屋所有權證一份,欲證明CE市春江路886號綜合業務樓一樓495平方米商鋪的所有權人為YNWL單位;5.2008年824日的《房屋租賃合同》一份,欲證明SY銀行營業部與WL單位重新簽訂《房屋租賃合同》,約定租金每平方米調整為90元,被告轉租給原告每平方米租金為45元,原、被告簽訂的租賃合同違反了公平原則;6.租金支付憑證五份,欲證明原告至今拖欠2006年的租金9000元、2007年的租金18000元;7.水電費支付憑證三份,欲證明原告未按合同約定按月交納水電費,已構成違約;8.函件兩份,欲證明因YNWL單位發函要求收回出租鋪面,被告遂發函要求原告于2010930日將承租鋪面交回被告;9.工商登記檔案一份,欲證明原告公司住所地于201041日變更至CE市花園路68號麗蘭園4F88-16室,原告租賃商鋪用于經營的目的不能實現,原告的行為屬于非法經營;10.情況說明一份,欲證明201083日、84日停電原因是因斷電器負荷不足引起斷電;11.工商查詢檔案一份,欲證明原告單方對原、被告簽訂的《房屋租賃合同》中的租金進行改變,原告的行為不誠信。

經質證,原告對證據12345678911的真實性均無異議,但對證據156711的證明觀點不認可;對證據10不認可,不能證實被告的主張。

綜合原、被告舉證及質證意見,TH區人民法院對以上證據材料認證如下:原告提交的證據1234以及被告提交的證據234678的真實性質證一方無異議,證據來源合法,與本案具有關聯,為有效證據,法院依法予以確認;被告提交的證據1591011與本案無關聯,不能證明被告欲證事實,法院不予采信。

三、主要問題

本案當事人爭議的焦點是原、被告簽訂的《房屋租賃合同》應否解除?

四、審理與裁判

(一)一審的審理與裁判

TH區人民法院審理,對本案法律事實確認如下:2005928日,原、被告簽訂了《房屋租賃合同》,合同約定被告將位于CE市春江路886號的綜合業務樓裙樓一樓出租給原告使用,出租面積為200平方米,房屋租金每平方45元/月,每年共計9萬元整,租期15年,房屋租金每年一付,第一次支付時間2005108日至2006107日,一次性付清(房租先付后用)。租賃期間的電費、門前三包費、治安費等費用由承租方承擔,水費由雙方平攤。原、被告在2005年簽訂的房屋租賃補充合同還約定,考慮承租方的裝修問題,確定第一期的租賃期限為200611日至20061231日,承租方免交20071月的租金。合同簽訂后,被告將上述租賃房屋交付原告使用,原告于20059月支付了2006年的租金90000元,于20069月支付2007年租金90000元,2007911日、200899日、2009914日原告向被告支付次年的租金和水電費時,被告拒絕收取租金,僅收取了水電費,原告為此在上述時間就上述事實向YNDA公證處申請保全證據公證,DA公證處進行了公證并出具了公證書。后被告于2009121日收取原告的2009年的租金108000元和2010年的租金108000元,于2010122日收取原告交付的2008年的租金90000元。201082日,案外人YNWL單位發函給被告,稱因辦公需要,要求被告于2010930日前退還“CZ保險超市”鋪面,被告遂于同年89日向原告發函,要求原告于2010930日前將承租的鋪面交給被告。后因雙方協商未果,故而引發本案訴訟。

TH區人民法院認為:本案原、被告訂立的《房屋租賃合同》系雙方真實意思的表示,合同依法成立,受到法律保護,當事人應當按照約定嚴格履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。原、被告訂立合同后,被告將房屋交付原告使用,原告按約向被告支付租金及水電費用,因雙方在合同中約定的年租金是90000元,按照雙方約定的租金單價每平方米45/月計算,年租金實際為108000元,而2006年、2007年原告均是按年租金90000元的標準支付,現仍差欠被告2006年的租金18000元及2007年的租金9000元,對該租金原告應當即時結清。我國《合同法》第二百二十七條規定,承租人無正當理由未支付或者延遲支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。本案原告未支付2006年、2007年的租金27000元系雙方對年租金約定不明確所造成,且被告在此次訴訟前并未就租金向原告提出主張,因此原告未支付部分租金的行為不符合法律規定出租人可以行使解除權的法定情形,且庭審中被告提交的證據亦不足以證實原告有其他違約行為存在,因此被告要求解除租賃合同的反訴主張缺乏事實和法律依據,本院不予支持。原、被告所訂立的租賃合同尚未到期,且雙方均無法定解除合同條件的違約行為存在,故原、被告之間的租賃合同應當繼續履行;原告要求被告停止侵害和賠禮道歉的訴訟請求無事實和法律依據,本院不予支持。據此,TH區人民法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第二百一十二條、第二百二十七條以及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定判決如下:

一、原告(反訴被告)CZ保險代理有限公司與被告(反訴原告)SY銀行WV支行于2005928日簽訂的《房屋租賃合同》繼續履行。

二、原告(反訴被告)CZ保險代理有限公司于判決生效后十日內支付給被告(反訴原告)SY銀行WV支行租金27000元。

三、駁回原告(反訴被告)的其他本訴請求。

四、駁回被告(反訴原告)的其他反訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定,加倍支付延遲履行期間的債務利息。

案件受理費12800元,減半收取6400元由被告(反訴原告)承擔,其余6400元退還原告(反訴被告);反訴費238元,減半收取119元由原告(反訴被告)承擔,其余119元退還被告(反訴原告)。

(二)二審的審理與裁判

一審宣判后,上訴人CZ保險代理有限公司因與被上訴人SY銀行WV支行房屋租賃合同糾紛一案,不服TH區人民法院(2010)T民一初字第8100號民事判決,向S市中級人民法院提起上訴。

S市中級人民法院于2011211日受理后,依法組成合議庭進行審理。上訴人CZ保險代理有限公司的委托代理人FLN律師事務所律師張XX(特別授權代理),被上訴人SY銀行WV支行的委托代理人DBS律師事務所律師茍XL(一般授權代理)、該行職工委托代理人曹XX(特別授權代理)到庭參加了訴訟。

上訴人提起上訴稱:一審法院對本案認定事實不清:1.一審法院認為雙方在合同中約定的年租金是90000元屬約定不明,是認定事實不清。雙方在《租賃合同》第二條明確約定了一年的年租金金額為90000元,一次性付清(房租先付后用),房屋租金一年一付,事實清楚,約定明確。2.一審法院認為雙方在合同中約定的年租金108000元,明顯違反了雙方在合同中約定且計算方法錯誤,如果按照計算方法(按照租金單價45/月計算),違背了雙方的合同約定,違背了雙方訂立合同意思自治原則。3.一審法院認為CZ保險代理有限公司未支付2006年、2007年的租金27000元是雙方約定不明確造成的,是認定事實錯誤。4.CZ保險代理有限公司向SY銀行WV支行支付108000元的費用,不能當然的認定為雙方對租金金額的修改,對超出部分應該認定為CZ保險代理有限公司對SY銀行WV支行的贈與或SY銀行WV支行的不當得利,而非合同租金。其次,對合同租金的改變,雙方應該協商訂立相關書面合同。5.一審法院認為CZ保險代理有限公司差欠SY銀行WV支行2006年的租金18000元及2007年租金9000元與SY銀行WV支行在民事反訴狀中所闡述的事實和理由是相互矛盾和對立的,SY銀行WV支行在民事反訴狀中所闡述的是:2006929日,被反訴人支付90000元租金給反訴人,欠租金9000元,2007年欠租金18000元。綜上所述,請求二審法院:1.撤銷(2010)T民一初字第8100號民事判決第二項判決,改判不予支付27000元租金。2.一審、二審、反訴訴訟費由被上訴人承擔。

被上訴人SY銀行WV支行答辯稱:1.上訴人要求改判不予支付27000元租金的上訴請求缺乏事實和法律依據。(1)2005年927日,雙方簽訂《房屋租賃合同》,約定每月租金為9000元,租期為15年。同日,又簽訂《房屋租賃補充合同》約定第一年租期優惠租金2個月,第二年租金優惠1個月,正式租期為200721日至2008131日止。(2)按房屋補充租賃合同約定,上訴人拖欠被上訴人2006年租金9000元、2007年租金18000元,合計27000元。上訴人仍未支付2010年租金108000元。(3)上訴人從2008年起每年向被上訴人支付年租金108000元。(4)根據我國《合同法》第二百二十七條規定,被上訴人要求上訴人支付拖欠的租金27000元的反訴請求符合法律規定。2.一審法院判決上訴人向被上訴人支付拖欠的租金27000元的判決,事實認定清楚,判決符合法律規定。綜上所述,請求二審法院依法駁回上訴人的上訴請求,由被上訴人承擔一、二審的反訴和上訴費用。

在二審中,上訴人CZ保險代理有限公司,被上訴人SY銀行WV支行均未向本院提交新證據。

在二審中,上訴人CZ保險代理有限公司對一審法院認定的以下事實有異議:“后被告于2009121日收取原告交付的2009年的租金108000元和2010年的租金108000元。”并認為超出部份不應當認定為租金,是按照此金額收取的。被上訴人SY銀行WV支行對一審法院認定的事實無異議。對一審法院審理確認的且雙方均無異議的事實本院依法予以確認。

歸納各方當事人訴辯主張,本案爭議焦點在于:上訴人CZ保險代理有限公司是否應當向被上訴人SY銀行WV支行支付租金人民幣27000元。

S市中級人民法院認為:《中華人民共和國合同法》第八條規定:“依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護。”上訴人CZ保險代理有限公司與被上訴人SY銀行WV支行簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思的表示,合同依法成立,本院予以確認。合同訂立后,被上訴人SY銀行WV支行將房屋交付上訴人CZ保險代理有限公司使用,上訴人CZ保險代理有限公司按約應向被上訴人SY銀行WV支行支付租金。按照雙方訂立的《房屋租賃合同》第二條約定:……房屋租金每平方45/月,每年共計玖萬元正(90000元),一次付清(房租先付后用)。

同時,按照雙方訂立的《房屋租賃補充合同》約定:被上訴人SY銀行WV支行向上訴人CZ保險代理有限公司延長第一租期兩個月的房屋租金,即2005108日到20051231日,自200611日至20061231日為第一次正式租賃期;第二租期提供一個月的免費期,即:正式租賃期為:200721日至2008131日止。按照雙方的上述約定的年租是人民幣90000元,但雙方約定的租金單價為每平方米45/月計算,結合雙方的約定以及2008年、2009年上訴人CZ保險代理有限公司向被上訴人SY銀行WV支行支付的租金均為人民幣108000元,本院認定本案年租金實際為108000元,而2006年、2007年上訴人CZ保險代理有限公司均是按年租金人民幣90000元的標準支付,根據雙方在補充合同中對租金的優惠減免期計算,上訴人CZ保險代理有限公司實際欠付被上訴人SY銀行WV支行2006年的租金人民幣9000元及2007年的租金人民幣18000元,為此,上訴人CZ保險代理有限公司應當向被上訴人SY銀行WV支行支付2006年及2007年所欠租金人民幣27000元。一審法院的判決并無不當,本院予以維持。

對于雙方訂立的合同是否應當解除,本案中,因上訴人CZ保險代理有限公司未支付租金的原因是雙方對年租金約定不明確所造成,且被上訴人SY銀行WV支行在之前并未就租金向上訴人CZ保險代理有限公司提出主張,上訴人CZ保險代理有限公司未支付租金的行為不符合法律規定的出租人可以行使解除權的情形,雙方簽訂的租賃合同應當繼續履行;對于上訴人CZ保險代理有限公司要求被上訴人SY銀行WV支行停止侵害和賠禮道歉的訴訟請求因無事實和法律依據,一審法院不予支持并無不當。對于被上訴人SY銀行WV支行要求解除租賃合同的反訴主張一審法院不予支持并無不當。

綜上所述,一審判決認定事實清楚,適用法律正確,法院予以維持。上訴人CZ保險代理有限公司的上訴請求不能成立,法院不予以支持。據此,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零七條、第一百五十三條第一款(一)項之規定,判決如下:駁回上訴,維持原判。二審案件受理費人民幣475元,由上訴人CZ保險代理有限公司負擔。本判決為終審判決。

四、案例評析

契約是當事人間的法律。[1]

——法諺

在法律實踐中,因為租賃房屋產生的糾紛非常之多,糾紛原因具體為:租期、租金、轉租、經營范圍、裝修及裝修后價值歸屬、租賃物維修、租賃物導致第三人損害等,而最常見的糾紛解決方法就是解除合同,進而導致了在司法實踐中面臨解決大量的合同解除案件。正確處理合同解除的問題,需要對合同解除的內涵有一個正確的理解與詮釋。

根據我國《合同法》第八條規定,依法成立的合同,受法律保護,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。合同的解除有一定的條件。

(一)合同的解除條件

合同的解除分為法定解除和約定解除。

1.合同協議解除的條件。根據合同法第九十三條規定,當事人協商一致,可以解除原合同。其法律實質可以理解為在原合同當事人之間重新簽訂了一個合同,其主要內容為解除、廢棄雙方原來的合同關系,當解除合同的條件成就時,就可使雙方基于原合同發生的債權債務歸于消滅。為避免發生新的爭議,減少當事人矛盾沖突,解決雙方分歧,減少不必要的損失,協議解除的條件明確、具體、可操作,協議解除一般采取合同(即解除協議)的方式,且協議應有明確、具體的內容,必須對合同解除后是否要恢復到締約時的狀態,還是不再繼續履行原合同,以及合同存續期間形成的債權債務及合同履行中因各種原因所產生的損失如何處理,甚至是因解除合同由此形成的損失的賠償、補償等核心問題應達成一致。因此,解除合同的協議也應具備合同的有效要件,即:當事人具有相應的行為能力,意思表示真實,協議在實質上內容上要達成一致即當事人就是否恢復原狀,是否繼續履行合同等實體內容均達成一致,且內容不違反強制性規范和社會公共利益,并采取適當的形式,方可稱為協議解除。

2.合同法定解除的條件。根據合同法第九十四條規定,有下列情形之一的,當事人可以解除合同:

1)因不可抗力致使不能實現合同目的。不可抗力致使合同目的不能實現,該合同失去意義,應歸于消滅。在此情況下,我國合同法允許當事人通過行使解除權的方式消滅合同關系。

2)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務。此即債務人拒絕履行,也稱毀約,包括明示毀約和默示毀約。作為合同解除條件,它一是要求債務人有過錯,二是拒絕行為違法(無合法理由),三是有履行能力。

3)當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行。此即債務人遲延履行。根據合同的性質和當事人的意思表示,履行期限在合同的內容中非屬特別重要時,即使債務人在履行期屆滿后履行,也不致使合同目的落空。在此情況下,原則上不允許當事人立即解除合同,而應由債權人向債務人發出履行催告,給予一定的履行寬限期。債務人在該履行寬限期屆滿時仍未履行的,債權人有權解除合同。

4)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。對某些合同而言,履行期限至為重要,如債務人不按期履行,合同目的即不能實現,于此情形,債權人有權解除合同。其他違約行為致使合同目的不能實現時,也應如此。

5)法律規定的其他情形。法律針對某些具體合同規定了特別法定解除條件的,從其規定。

(二)對本案的法理分析

1.被告認為原告租賃房屋用于經營的目的不能實現,在實踐中租賃房屋用于經營活動的,其經營活動除法律禁止和合同有特別約定外,是否能實現其經營目的,是承租人根據自身的經營狀況來衡量和評估的,作為出租人(轉租人)是沒有任何權利對其進行任何干擾的。被告認為原告租賃房屋用于非法經營。首先,被告不是國家相關主管機關,是不能得出原告是否非法經營的結論的;其次,即使被告認為原告屬于非法經營,也應當向國家相關主管機關舉報,依法對其經營行為作出認定。但是否屬非法經營,與本案無任何關聯,應屬另外的一種法律關系,應由其它法律進行調整。非法經營與本案合同的履行、解除沒有任何法律上關系,也不屬于當初雙方簽訂合同時約定的合同解除條件。

2.被告收到WL單位《關于收回SY銀行WV支行轉租給CZ保險代理有限公司鋪面的函》函,從而要求解除合同,既不屬于合同解除的法定條件,也非雙方協議解除合同。合同簽訂后就具有法律效力,非法律規定或協商一致是不能任意解除的,更不能根據第三人的要求來作為解除合同的抗辯理由;同時在本案中,原、被告雙方在其《房屋租賃合同》中有著明確的約定,若發生產權糾紛,由被告處理;被告確認有該出租房屋的合法使用權;且在被告轉租該房屋時,原房屋所有權人知道并書面同意。因此,被告的抗辯理由和依據得不到法律的認可和支持。

3.被告認為,被告與WL單位簽訂的《房屋租賃合同》中約定的租金,相比與原告簽訂的《房屋租賃合同》中約定的租金,差額過大,認為顯失公平,要求解除合同。根據《合同法》第三條的規定,合同當事人的法律地位平等,一方不得將自己的意志強加給另一方;另根據第四條的規定,當事人依法享有自愿訂立合同的權利,任何單位和個人不得非法干預。

同時根據《合同法》第五條的規定,當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務等規定,本案中的原、被告雙方在簽訂合同的時候是具有獨立的、平等的民事主體,所有簽訂的合同均屬雙方自愿簽訂,沒有任何證據證明或者顯示簽訂房屋租賃合同中有違背一方意思表示等情形,僅憑其單方要求提高租金而不能滿足并無法協議一致時,就人為認為原所簽的合同顯失公平,進而要求解除原合同。這樣的理由無論是從法律還是從社會道德觀點來看,都是沒有依據的,是得不到法律與情理支持的。

4.被告認為原告拖欠房屋租金沒有支付,由于原告出具了足夠的證據予以證明原告沒有任何拖欠的行為,因此被告的訴求沒有得到法院的支持。另外,根據雙方在補充合同中對租金的優惠減免期計算,上訴人實際欠付被上訴人SY銀行WV支行2006年的租金人民幣9000元及2007年的租金人民幣18000元。既然合同沒有被依法解除,那么上訴人CZ保險代理有限公司就應當向被上訴人SY銀行WV支行支付所欠租金。

5.本案的所有審理與裁判均是建立在證據(均是書面證據)的基礎上進行的,在法庭上,只有證據,沒有事實。本案中所有認定的法律事實都是依據證據的真實性、關聯性、合法性經質證后認定的。西方法諺說得好:“書寫的文字留下了,說話的聲音飛走了”因此在民商事活動中,保留必要的書面證據是保障民事、經濟活動順利開展和權利得以維護的基礎。

最后,我們還是用那句古老的西方法諺來總結合同締結后的法律意義吧,“合意創立法律”,[2]雙方當事人在沒有違反法律禁止性條款的情況下,就民事、經濟范疇內的事項,協商一致后締結的協議,即受法律的強制力的保護,雙方當事人就應當嚴格按照自己所自愿簽訂的契約內容,履行自己的義務,非經雙方再次的合意或者法定的條件,任何一方均不得擅自變更或者解除合同。正所謂,“契約勝法律”,[3]單方面毀約、解除合同或不履行合同約定的,則將根據協議的約定和合同法及相關法律的規定,承擔相應的法律責任。

 

[注:本案例系昆明市人民法院審判的真實案件]

 

 



注釋:

[1]張曉秦、劉玉民主編:《法律智慧的火花》,中國民主法制出版社2010年版,第214頁。

[2]〕同上文,215頁。

[3]〕同上文,第214頁。

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